Bei einer Balkonsanierung müssen zwei Fragen sauber getrennt werden: Wer darf über die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum entscheiden – und wer trägt am Ende die Kosten? Gerade Teilungserklärungen mit besonderen Balkonregelungen führen hier häufig zu Missverständnissen.
Welche Balkonteile gehören zum Gemeinschaftseigentum?
Tragende und für Bestand, Sicherheit oder äußere Gestaltung des Gebäudes wesentliche Bauteile können nicht zum Sondereigentum gehören. Bei Balkonen betrifft das typischerweise konstruktive Bauteile wie Balkonplatte, Abdichtung oder die Außenseite der Brüstung. Welche Teile im konkreten Objekt wie einzuordnen sind, muss anhand der baulichen Situation und der Teilungserklärung geprüft werden.
Beschlusskompetenz und Kosten sind zwei verschiedene Fragen
Für die Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig. Eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, nach der einzelne Eigentümer die Kosten „ihres“ Balkons tragen, bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Gemeinschaft über notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht mehr entscheiden darf.
Aktuelle BGH-Rechtsprechung zur Balkonsanierung
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24 – die Trennung zwischen Verwaltungszuständigkeit und Kostenlast erneut hervorgehoben. Auch wenn eine Gemeinschaftsordnung die Erhaltungslast oder Kosten einzelnen Eigentümern zuweist, kann die Gemeinschaft für Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschlusszuständig bleiben. Bei zwingendem Erhaltungsbedarf kann ein Tätigwerden der Gemeinschaft erforderlich sein.
Wann muss die Gemeinschaft tätig werden?
Besonders dringlich wird eine Sanierung, wenn Schäden die Sicherheit beeinträchtigen oder weitere Gebäudeteile gefährden. Bei mehreren gleichartig sanierungsbedürftigen Balkonen kann ein koordiniertes Vorgehen der Gemeinschaft erforderlich sein. Vor der Beschlussfassung sollten Schadensbild, Sanierungsumfang und technische Varianten möglichst belastbar geklärt werden.
Wer trägt die Sanierungskosten?
Die Kostenfrage richtet sich nicht allein danach, wem ein Balkon zur Nutzung zugeordnet ist. Maßgeblich können das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung beziehungsweise Teilungserklärung und gegebenenfalls wirksame Beschlüsse zur Kostenverteilung sein. Weit gefasste Vereinbarungen können auch Kosten für Bauteile erfassen, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Deshalb sollte die konkrete Klausel vor einer Kostenentscheidung genau ausgelegt werden.
Was sollte ein Sanierungsbeschluss regeln?
Ein belastbarer Beschluss sollte insbesondere erkennen lassen, welche Bauteile saniert werden, auf welcher technischen Grundlage die Arbeiten erfolgen, welches Angebot beauftragt wird und wie Finanzierung und Kostenverteilung behandelt werden. Bei größeren Maßnahmen empfiehlt es sich, die Kostenfrage nicht erst nach Auftragserteilung zu klären.
Beschluss vor Umsetzung prüfen
Fehler bei Zuständigkeit, Bestimmtheit oder Kostenverteilung können zu Streit und Beschlussanfechtung führen. Eigentümer und Verwalter sollten deshalb insbesondere bei hohen Sanierungskosten oder abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung vor der Abstimmung prüfen, ob Maßnahme und Kostenfolge rechtlich zusammenpassen.
Wohnungseigentumsrecht
Balkonsanierung oder Kostenverteilung prüfen lassen?
Die Anwaltskanzlei Tank berät Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften bei rechtlichen Fragen rund um Beschlüsse, Nutzung und Verwaltung des Wohnungseigentums.
Stand: 03.10.2026. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Prüfung des konkreten Einzelfalls.